Fachbeitrag
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen die Eigentümer die Fassadensanierung in der Eigentümerversammlung; für Erhaltungsmaßnahmen genügt nach dem Wohnungseigentumsgesetz die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Gut vorbereitet ist der Beschluss, wenn das Thema in der Einladung steht, vergleichbare Angebote vorliegen und die Finanzierung geklärt ist.
Das Wichtigste in Kürze
Dieser Beitrag informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung. Was für Ihre Gemeinschaft gilt, steht auch in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung.
Teile des Gebäudes, die für seinen Bestand oder seine Sicherheit erforderlich sind, können nach § 5 Abs. 2 WEG nicht Sondereigentum sein. Die Außenwände und damit die Fassade gehören deshalb in aller Regel zum gemeinschaftlichen Eigentum. Einzelne Eigentümer können die Fassade also nicht allein sanieren lassen, auch nicht den Teil vor ihrer Wohnung.
Über Verwaltung und Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums beschließen die Wohnungseigentümer (§ 19 Abs. 1 WEG). Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört ausdrücklich die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG).
Bei der Beschlussfassung entscheidet nach § 25 Abs. 1 WEG die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Das gilt für Erhaltungsmaßnahmen, also wenn eine schadhafte Fassade ausgebessert, neu verputzt oder gestrichen wird.
Geht eine Maßnahme über die Erhaltung hinaus, handelt es sich um eine bauliche Veränderung (§ 20 Abs. 1 WEG). Dann regelt § 21 WEG die Kosten: Alle Eigentümer tragen sie nach ihren Anteilen, wenn der Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile gefasst wurde (außer bei unverhältnismäßigen Kosten) oder wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren. Sonst tragen die Kosten die Eigentümer, die zugestimmt haben. Ob eine geplante Maßnahme Erhaltung oder bauliche Veränderung ist, sollte die Verwaltung vor der Versammlung klären. Eine Orientierung gibt der WEG-Praxisguide des Gebäudeforums klimaneutral: Er führt die Fassadendämmung als bauliche Veränderung, die über die Erhaltung hinausgeht und mit einfacher Mehrheit beschlossen werden kann. Wer die Kosten trägt, hängt dann laut Praxisguide unter anderem davon ab, ob sie sich in angemessener Zeit amortisieren. Auch ein Fachbeitrag von Dr. Martin Suilmann (Richter am Landgericht Berlin) beim Deutschen Mieterbund betont, dass für bauliche Veränderungen seit der WEG-Reform die einfache Mehrheit genügt.
Wichtig für die Planung: Wird der Außenputz erneuert, kann das Gebäudemodernisierungsgesetz eine Dämmung verlangen. Mehr dazu im Beitrag Dämmpflicht an der Fassade.
Ein Beschluss ist nur gültig, wenn der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist (§ 23 Abs. 2 WEG). Die Einladung erfolgt in Textform; die Frist soll mindestens drei Wochen betragen, außer in Fällen besonderer Dringlichkeit (§ 24 Abs. 4 WEG).
Ein guter Beschlussvorschlag nennt:
Die Verwaltung darf nach § 27 Abs. 1 WEG selbst nur Maßnahmen treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Die Eigentümer können diese Befugnisse per Beschluss erweitern oder einschränken (§ 27 Abs. 2 WEG).
Vergleichbar werden Angebote, wenn alle Betriebe dieselben Positionen ausfüllen. Wie das gelingt, lesen Sie im Beitrag Angebote für die Eigentümerversammlung. Wie die Gemeinschaft die Sanierung bezahlen kann, erklärt der Beitrag Instandhaltungsrücklage und Fassade.
Bei einer Sanierung am bewohnten Haus helfen eine frühe Information der Bewohner, ein fester Ansprechpartner und eine klare Abfolge der Hausseiten. Einzelheiten stehen im Beitrag Fassade sanieren im bewohnten Haus.
Vielen Dank für Ihre Rückmeldung.
Das hat leider nicht geklappt. Bitte versuchen Sie es später erneut.
Gern sehen wir uns das Gebäude vor Ort an und erstellen ein schriftliches Angebot für Ihre Eigentümerversammlung.
Unsere Leistungen