Gewährleistung bei Fassadenarbeiten: Was gilt und was Sie bei Mängeln tun

Dieser Beitrag informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich bitte an eine Verbraucherzentrale oder einen Rechtsanwalt.

Was hilft: Fristen kennen, sauber abnehmen, Mängel schriftlich melden

Wer Fassadenarbeiten beauftragt, hat gesetzliche Rechte, wenn das Werk einen Mangel hat. Drei Dinge helfen in der Praxis am meisten: die geltende Frist kennen, bei der Abnahme genau hinsehen und Mängel später schriftlich melden. Die Schritte dazu finden Sie weiter unten.

Welche Frist gilt? BGB und VOB/B

Bei Handwerksleistungen handelt es sich rechtlich um einen Werkvertrag. Die Verjährung von Mängelansprüchen regelt § 634a BGB:

• zwei Jahre bei Werken, deren Erfolg in der Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache besteht,
• fünf Jahre bei einem Bauwerk sowie bei Planungs- oder Überwachungsleistungen dafür.

In beiden Fällen beginnt die Frist mit der Abnahme. Hat der Unternehmer einen Mangel arglistig verschwiegen, gilt dafür die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren, die erst beginnt, wenn Sie den Mangel bemerken; die oben genannte Frist läuft dabei aber mindestens bis zu ihrem Ende.

Die VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B) ist ein Regelwerk, das nur gilt, wenn sie im Vertrag vereinbart wurde. Ist darin keine andere Frist festgelegt, beträgt die Verjährungsfrist nach § 13 Abs. 4 VOB/B vier Jahre für Bauwerke und zwei Jahre für andere Werke. Vertraglich kann eine abweichende Frist vereinbart sein.

Gilt ein Fassadenanstrich oder eine Dämmung als „Arbeit bei einem Bauwerk“?

Das lässt sich nicht pauschal sagen. Die Gerichte schauen auf den Einzelfall, vor allem darauf, wie bedeutend die Arbeit für Bestand und Erneuerung des Gebäudes ist. Zwei Beispiele aus der Rechtsprechung:

• Der Bundesgerichtshof hat 1993 entschieden, dass umfangreiche Malerarbeiten im Rahmen einer grundlegenden Renovierung eines Hauses Arbeiten bei einem Bauwerk sein können (BGH, Urteil vom 16.9.1993, Az. VII ZR 180/92).
• Das Oberlandesgericht Naumburg sah bei einer Dachbeschichtung, die das Dach nur konservierte und optisch aufwertete, die zweijährige Frist als maßgeblich (OLG Naumburg, Urteil vom 1.12.2022, Az. 4 U 30/22; die Nichtzulassungsbeschwerde wies der BGH zurück, Az. VII ZR 2/23).

Ein reiner Anstrich kann deshalb eher unter die kürzere Frist fallen als eine umfassende Sanierung. Ob das auf Ihren Auftrag zutrifft, lässt sich nur im Einzelfall beurteilen. Welche Regeln für Ihren Auftrag gelten, steht im Angebot bzw. Vertrag.

Gewährleistung und Garantie: der Unterschied

Die Gewährleistung ist gesetzlich geregelt und gilt, ohne dass sie jemand gesondert zusagen muss. Eine Garantie ist dagegen eine freiwillige Zusage, zum Beispiel eines Herstellers oder eines Betriebs, und ihr Umfang richtet sich nach dem, was zugesagt wurde. Lesen Sie eine Garantie deshalb immer genau: Sie ergänzt die gesetzlichen Rechte, ersetzt sie aber nicht.

Was ist ein Mangel, und was nicht?

Nach § 633 BGB ist ein Werk frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat; fehlt eine Vereinbarung, muss es sich für die vorausgesetzte oder gewöhnliche Verwendung eignen und eine Beschaffenheit haben, die bei Werken der gleichen Art üblich ist. Ein Mangel liegt also vor, wenn das Ergebnis davon abweicht, zum Beispiel bei abblätternder Farbe durch fehlerhafte Ausführung, Rissen im neuen Putz oder nicht dichten Anschlüssen.

Kein Mangel im Sinne der Gewährleistung sind in der Regel:

• normale Alterung und Witterung: Auch eine gut gemachte Fassade verändert sich mit den Jahren, etwa durch Verschmutzung oder leichtes Auskreiden.
• Veränderungen durch Nutzung oder Umstände, die nicht auf die Arbeit zurückgehen, zum Beispiel Schäden durch Anfahren, Hagel oder fehlende Pflege.

Bei Algen hängt es vom Einzelfall ab. Sie können von Lage, Feuchte, Bewuchs in der Umgebung und vom Zustand der Fassade abhängen. Ob ein Befall auf die Ausführung zurückgeht, klärt am besten eine fachliche Begutachtung vor Ort.

Das sollten Sie bei der Abnahme tun

Mit der Abnahme billigen Sie die Leistung als im Wesentlichen vertragsgemäß, und mit ihr beginnt die Frist. Die Verbraucherzentrale rät deshalb, das fertige Werk gründlich zu prüfen.

• Gehen Sie die Fassade bei gutem Licht ab, möglichst gemeinsam mit dem Betrieb und bei stehendem Gerüst, solange auch Details in der Höhe erreichbar sind.
• Halten Sie die Abnahme in einem Protokoll fest und tragen Sie sichtbare Mängel ein. Ergänzen Sie den Vorbehalt: „Die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen bleibt vorbehalten.“
• Fotografieren Sie Mängel mit Datum.
• Kleine Abweichungen müssen Sie hinnehmen; bei wesentlichen Mängeln können Sie die Abnahme verweigern.
• Fordert Sie der Betrieb schriftlich zur Abnahme auf, reagieren Sie innerhalb der gesetzten Frist: Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Abnahme sonst als erfolgt gelten (§ 640 Abs. 2 BGB).

Mangel später entdeckt: so melden Sie ihn

• Melden Sie den Mangel schriftlich (per Brief oder E-Mail mit Fotos). Sie müssen weder Ursache noch Technik benennen; es genügt, den Zustand zu beschreiben.
• Setzen Sie eine angemessene Frist zur Beseitigung. Die Frist muss zum Aufwand der Nachbesserung passen; die Verbraucherzentrale nennt dafür im Regelfall eher kurze Zeiträume.
• Zuerst hat der Betrieb Gelegenheit zur Nachbesserung. Bleibt die Frist ohne Ergebnis, können weitere Rechte in Betracht kommen, zum Beispiel die Beseitigung durch einen anderen Betrieb auf Kosten des ersten oder eine Minderung. Lassen Sie sich dazu beraten, bevor Sie handeln.
• Bewahren Sie Angebot, Vertrag, Rechnung, Abnahmeprotokoll und Fotos auf. Nach der Abnahme liegt die Beweislast grundsätzlich beim Auftraggeber.

Quellen

• § 634a BGB, Verjährung der Mängelansprüche
• § 633 BGB, Sach- und Rechtsmangel
• § 640 BGB, Abnahme
• § 13 VOB/B, Mängelansprüche
• Verbraucherzentrale: Handwerker, was bei einem Auftrag zu beachten ist
• Verbraucherzentrale NRW: Gewährleistung und Garantie
• BGH, Urteil vom 16.9.1993, VII ZR 180/92 (Malerarbeiten, Bauwerk)