Fassade an der Grundstücksgrenze dämmen: Was gilt in Bayern?

Dieser Beitrag informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung. Er beschreibt die Rechtslage in Bayern; andere Bundesländer haben eigene Nachbarrechtsgesetze.

Was hilft: früh mit dem Nachbarn sprechen

Steht Ihr Haus direkt an der Grenze oder ist der Abstand sehr knapp, sprechen Sie Ihren Nachbarn an, bevor die Planung fertig ist. Zeigen Sie, wie dick die Dämmung wird, wo das Gerüst stehen soll und wie lange die Arbeiten etwa dauern. Eine schriftliche Vereinbarung schafft Klarheit für beide Seiten. Die Rechte aus dem Gesetz sind der Rahmen, falls man sich nicht einigt.

Überbau durch Wärmedämmung (Art. 46a AGBGB)

Der Eigentümer und der Nutzungsberechtigte eines Grundstücks müssen dulden, dass eine nachträglich auf eine vorhandene Grenzmauer oder Kommunmauer aufgebrachte Wärmedämmung auf ihr Grundstück übergreift. Das gilt nur, soweit und solange

• die Dämmung die Benutzung des Grundstücks nicht oder nur geringfügig beeinträchtigt und eine zulässige geplante Nutzung nicht behindert,
• die übergreifenden Bauteile öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht widersprechen und
• eine vergleichbare Wärmedämmung nicht mit vertretbarem Aufwand auf andere Weise als durch eine Außendämmung möglich ist.

Der Eigentümer des Hauses mit der Dämmung muss sie in ordnungsgemäßem Zustand erhalten. Entsteht dem Nachbarn durch den Überbau ein Schaden, ist er ohne Rücksicht auf Verschulden zu ersetzen. Das Gesetz verweist außerdem auf die Regeln des BGB zur Überbaurente (§ 912 Abs. 2, §§ 913, 914 BGB).

Gerüst auf dem Nachbargrundstück (Art. 46b AGBGB)

Für Arbeiten an der Fassade muss der Nachbar unter bestimmten Bedingungen dulden, dass sein Grundstück betreten wird und dort Gerüste und Geräte aufgestellt werden oder darauf übergreifen. Voraussetzung ist unter anderem, dass die Arbeiten anders nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich sind. Das Recht ist so schonend wie möglich auszuüben.

Wichtig für die Planung: Absicht, Art und Dauer der Arbeiten sind mindestens einen Monat vor Beginn anzuzeigen. Schäden sind ohne Rücksicht auf Verschulden zu ersetzen, und auf Verlangen ist vorher eine Sicherheit in Höhe des voraussichtlichen Schadens zu leisten. Steht das Gerüst auf Gehweg oder Straße, braucht es dagegen eine Genehmigung der Stadt, mehr im Beitrag Gerüst auf dem Gehweg.

Abstandsflächen (Art. 6 BayBO)

Bei der Bemessung der Abstandsflächen bleiben Maßnahmen zur Energieeinsparung an bestehenden Gebäuden außer Betracht, wenn sie höchstens 0,30 m stark sind und mindestens 2,50 m von der Grundstücksgrenze entfernt bleiben (Art. 6 Abs. 6 Nr. 4 BayBO). Liegt Ihre Wand näher an der Grenze, klären Sie die Frage vorab mit dem Bauamt oder einem Planer. Wie dick eine Fassadendämmung üblicherweise ist, steht im Beitrag Wie dick muss eine Fassadendämmung sein?.

Wenn außen kein Platz ist

Lässt sich außen nicht dämmen, kann eine Innendämmung eine Alternative sein. Sie braucht eine sorgfältige Planung, mehr im Beitrag Innendämmung.

Quellen

• Art. 46a AGBGB, Überbau durch Wärmedämmung (Bayern)
• Art. 46b AGBGB, Hammerschlags- und Leiterrecht (Bayern)
• Art. 6 BayBO, Abstandsflächen